Fiscalité Immobilière en Italie pour les Français : Tout Comprendre

Quand j'ai acheté ma maison en Ombrie en 2015, je pensais naïvement que les impôts, ce serait simple : "Je paie en Italie, point final". Grave erreur. La fiscalité immobilière franco-italienne, c'est un labyrinthe : IMU (taxe foncière italienne) à payer en Italie, IFI à déclarer en France, revenus locatifs imposables dans les deux pays (mais avec crédit d'impôt), convention fiscale pour éviter la double imposition... J'ai passé 3 jours à tout comprendre, puis j'ai engagé un expert-comptable binational (600 € par an) pour être sûre de ne rien rater.

Aujourd'hui, après 10 ans d'expérience, je vous explique tout ce que vous devez savoir sur la fiscalité immobilière en Italie pour les Français : les impôts à payer en Italie, vos obligations en France, comment éviter la double imposition, et les optimisations possibles.

Avertissement : La fiscalité est complexe et évolue régulièrement. Ce guide donne une vision d'ensemble, mais consultez TOUJOURS un expert-comptable franco-italien pour votre situation personnelle.

Les Impôts en Italie : Vue d'Ensemble

Quand vous possédez un bien immobilier en Italie, vous payez plusieurs taxes italiennes :

1. IMU (Imposta Municipale Unica) : La Taxe Foncière

C'est l'équivalent de la taxe foncière française. Vous la payez chaque année, que le bien soit loué ou non.

Montant : 0,4% à 1,06% de la valeur cadastrale (rendita catastale)

Calcul :

1. Valeur cadastrale du bien (ex : 1 000 €)
2. Multiplier par coefficient (160 pour résidence, 55 pour terrain)
3. Multiplier par le taux IMU de la commune (0,4% - 1,06%)

Exemple :

• Rendita catastale : 800 €
• Coefficient : 160
• Base imposable : 800 × 160 = 128 000 €
• Taux IMU (Pérouse, résidence secondaire) : 1,06%
• IMU annuelle : 128 000 × 1,06% = 1 357 €

Paiement : 2 versements (juin et décembre) via modèle F24

Exonération : Si c'est votre résidence principale (prima casa), vous êtes exonéré ou payez un taux réduit (0,4% - 0,6%).

2. TARI (Tassa sui Rifiuti) : Taxe Ordures Ménagères

C'est l'équivalent de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères en France.

Montant : 150 € - 400 €/an selon :

• La surface du bien
• Le nombre d'occupants
• La commune

Paiement : Annuel ou trimestriel selon les communes

3. Revenus Locatifs (Si Vous Louez)

Si vous louez votre bien (location longue durée ou saisonnière), vous devez déclarer et payer l'impôt sur les revenus locatifs en Italie.

Deux régimes possibles :

Régime ordinaire (Regime Ordinario) :

• Revenus imposables : loyers perçus - charges déductibles
• Taux progressif : 23% à 43%
• Déductions : travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion

Régime forfaitaire (Cedolare Secca) :

• Taux forfaitaire : 21% des loyers bruts (location longue durée) ou 26% (location touristique)
• Aucune déduction possible
• Simplifié et avantageux si peu de charges

Mon conseil : Pour la location touristique (Airbnb), le régime Cedolare Secca à 21% est généralement plus avantageux et simple.

4. Plus-Value à la Revente (Imposta sulla Plusvalenza)

Si vous revendez votre bien avec une plus-value, vous payez un impôt sur cette plus-value.

Taux : 26% de la plus-value

Exonération : Si vous revendez plus de 5 ans après l'achat, vous êtes exonéré (résidence principale ou secondaire, peu importe).

Calcul de la plus-value :

• Prix de vente - prix d'achat - frais d'acquisition - travaux justifiés

Exemple :

• Achat 2020 : 150 000 €
• Frais notaire 2020 : 15 000 €
• Travaux 2021 : 30 000 €
• Vente 2024 : 220 000 €
• Plus-value : 220 000 - 150 000 - 15 000 - 30 000 = 25 000 €
• Impôt (26%) : 6 500 €

Mon expérience : J'ai acheté en 2015. Si je revends en 2025 (10 ans après), je serai totalement exonérée de la taxe sur la plus-value. C'est un avantage majeur par rapport à la France (exonération seulement pour résidence principale).

Les Obligations Fiscales en France

Même si votre bien est en Italie, vous avez des obligations fiscales en France si vous êtes résident fiscal français (vous vivez en France plus de 6 mois par an).

1. Déclaration du Bien à l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Si votre patrimoine immobilier mondial dépasse 1,3 million d'euros, vous devez déclarer votre bien italien à l'IFI.

Valeur à déclarer : Valeur vénale (prix du marché), pas la valeur cadastrale italienne

Exemple :

• Patrimoine France : 900 000 €
• Maison Italie : 200 000 €
• Patrimoine total : 1,1 M€
• Pas d'IFI (seuil non atteint)

Barème IFI 2025 :

• 0 à 800 000 € : 0%
• 800 000 € à 1,3 M€ : 0,5%
• 1,3 M€ à 2,57 M€ : 0,7%
• 2,57 M€ à 5 M€ : 1%
• Au-delà de 5 M€ : 1,25%

Mon cas : Ma maison en Italie vaut ~150 000 €. Mon patrimoine total est largement en dessous de 1,3 M€, donc pas d'IFI.

2. Déclaration des Revenus Locatifs (Si Vous Louez)

Si vous louez votre bien italien, vous devez déclarer les revenus locatifs en France (même si déjà imposés en Italie).

Comment éviter la double imposition ?

Grâce à la Convention fiscale franco-italienne, vous ne payez l'impôt QU'UNE FOIS :

1. Vous payez l'impôt sur les revenus locatifs en Italie (21% ou 26% en Cedolare Secca)
2. Vous déclarez ces revenus en France (case 2042C)
3. La France applique un crédit d'impôt égal à l'impôt italien payé
4. Résultat : vous ne payez pas deux fois

Exemple :

• Revenus locatifs Italie : 10 000 €
• Impôt italien (21%) : 2 100 €
• Déclaration en France : 10 000 €
• Impôt français calculé (30% TMI) : 3 000 €
• Crédit d'impôt (impôt italien payé) : 2 100 €
• Impôt français à payer : 3 000 - 2 100 = 900 €

Mon expérience : Je loue ma maison 3 mois par an en Airbnb (~6 000 € de revenus). Je paie 21% en Italie (1 260 €). Je déclare en France, et mon crédit d'impôt de 1 260 € annule l'impôt français. Je ne paie donc que l'impôt italien.

3. Déclaration de la Détention d'un Compte Bancaire Étranger

Si vous avez ouvert un compte bancaire en Italie (recommandé pour payer l'IMU et recevoir les loyers), vous devez le déclarer en France via le formulaire n°3916.

Pénalités en cas d'oubli : 1 500 € par compte non déclaré (voire 10 000 € si compte dans un pays "non coopératif", mais l'Italie ne l'est pas).

Mon conseil : Ne l'oubliez JAMAIS. C'est une simple case à cocher sur votre déclaration d'impôts en ligne, mais l'oubli coûte cher.

4. Déclaration de la Plus-Value à la Revente

Si vous revendez votre bien italien, vous devez déclarer la plus-value en France.

Convention fiscale : La plus-value est imposable uniquement en Italie (pas en France). Mais vous devez quand même la déclarer en France pour information (case 3VZ).

Exonération italienne après 5 ans : Si vous revendez plus de 5 ans après l'achat, la plus-value est exonérée en Italie, donc exonérée aussi en France. Aucun impôt.

La Convention Fiscale Franco-Italienne : Votre Alliée

La Convention fiscale franco-italienne (signée en 1989, révisée en 2023) évite la double imposition. Voici les principes clés :

Principe 1 : Résidence Fiscale

Votre résidence fiscale détermine où vous payez l'essentiel de vos impôts.

Résident fiscal français : Vous vivez en France >183 jours/an

• Vous payez l'impôt sur le revenu en France (revenus mondiaux)
• Vous déclarez votre patrimoine mondial (IFI si >1,3 M€)

Résident fiscal italien : Vous vivez en Italie >183 jours/an

• Vous payez l'impôt sur le revenu en Italie (revenus mondiaux)
• Vous ne payez plus l'IFI en France (sauf biens situés en France)

Principe 2 : Impôts Locaux (IMU, Taxe Foncière)

Les impôts locaux (IMU, TARI) sont toujours payés dans le pays où se trouve le bien.

• Bien en Italie : IMU payée en Italie
• Bien en France : Taxe foncière payée en France

Pas de crédit d'impôt, pas de double imposition : c'est simple.

Principe 3 : Revenus Locatifs

Les revenus locatifs sont imposables dans le pays où se trouve le bien (Italie), mais vous devez les déclarer dans votre pays de résidence fiscale (France).

Mécanisme du crédit d'impôt :

1. Impôt payé en Italie (21% ou 26%)
2. Déclaration en France avec crédit d'impôt égal à l'impôt italien
3. Si votre TMI français est supérieure au taux italien, vous payez la différence en France
4. Si votre TMI français est inférieure, vous ne payez rien en France

Exemple :

• Revenus locatifs : 8 000 €
• Impôt italien (21%) : 1 680 €
• TMI française (11%) : 880 €
• Crédit d'impôt : 1 680 €
• Impôt français : 880 - 1 680 = 0 € (le crédit annule tout)

Principe 4 : Plus-Value Immobilière

La plus-value à la revente est imposable uniquement en Italie (pays où se trouve le bien).

Exonération italienne après 5 ans : Si vous revendez >5 ans après l'achat, la plus-value est exonérée en Italie. Donc aucun impôt en Italie NI en France.

Avant 5 ans :

• Impôt italien : 26% de la plus-value
• Pas d'impôt français (grâce à la convention)

Comment Optimiser Votre Fiscalité Immobilière

1. Acheter en Résidence Principale (Prima Casa)

Si vous comptez vivre en Italie >6 mois par an, achetez en résidence principale (prima casa).

Avantages :

• Frais de notaire réduits (2% au lieu de 9%)
• IMU exonérée ou taux réduit (0,4% au lieu de 1,06%)
• Économie : 10 000 € - 15 000 € sur une maison de 150 000 €

Conditions :

• Vous n'êtes pas déjà propriétaire en Italie
• Vous résidez dans la commune (ou allez y résider sous 18 mois)
• Vous ne revendez pas avant 5 ans (sinon remboursement des avantages)

Mon conseil : Si vous hésitez entre résidence principale et secondaire, et que vous comptez vivre 6 mois/an en Italie, prenez la prima casa. Les économies sont énormes.

2. Louer en Cedolare Secca (Taux Forfaitaire)

Si vous louez, optez pour le régime Cedolare Secca (taux forfaitaire 21% ou 26%).

Avantages :

• Simplicité (pas de déclaration complexe)
• Taux fixe (pas de progressivité)
• Souvent plus avantageux que le régime ordinaire

Inconvénients :

• Aucune déduction (travaux, intérêts d'emprunt)
• Pas de revalorisation automatique du loyer

Mon conseil : Si vous avez peu de charges déductibles (pas de prêt, peu de travaux), la Cedolare Secca est le meilleur choix.

3. Différer la Revente au-delà de 5 Ans

En Italie, la plus-value est exonérée après 5 ans de détention.

Stratégie :

• Achat en 2025
• Revente prévue en 2029 (4 ans) : impôt 26% sur la plus-value
• Différer à 2030 (5 ans) : exonération totale

Exemple :

• Plus-value : 40 000 €
• Revente avant 5 ans : impôt 10 400 € (26%)
• Revente après 5 ans : 0 €

Mon cas : J'ai acheté en 2015. Si je revends en 2025, la plus-value sera totalement exonérée. C'est un avantage énorme.

4. Déduire les Travaux de la Plus-Value

Si vous revendez avant 5 ans, déduisez tous les travaux de la plus-value pour réduire l'impôt.

Travaux déductibles :

• Rénovation (toiture, électricité, plomberie)
• Agrandissement
• Isolation thermique
• Cuisine, salle de bain

Condition : Conserver toutes les factures (fatture) nominatives

Exemple :

• Achat : 120 000 €
• Travaux : 40 000 € (factures conservées)
• Revente (3 ans après) : 180 000 €
• Plus-value : 180 000 - 120 000 - 40 000 = 20 000 € (au lieu de 60 000 €)
• Impôt (26%) : 5 200 € (au lieu de 15 600 €)

Mon conseil : Gardez TOUTES les factures de travaux. Scannez-les et stockez-les en double (papier + numérique). Ça peut vous faire économiser des milliers d'euros.

5. Changer de Résidence Fiscale en Italie (Pour les Retraités)

Si vous êtes retraité et comptez vivre en Italie >6 mois/an, vous pouvez devenir résident fiscal italien.

Avantages :

• Flat Tax retraités : 7% sur les pensions étrangères (régime spécial Sud Italie)
• Pas d'IFI sur patrimoine mondial (sauf biens en France)
• IMU exonérée (résidence principale)

Inconvénients :

• Vous perdez certains avantages français (CMU, retraite)
• Démarches administratives (permis de séjour, inscription AIRE)

Mon conseil : Consultez un expert-comptable franco-italien pour simuler votre situation. Selon vos revenus, le changement de résidence fiscale peut vous faire économiser 5 000 € - 20 000 €/an.

Calendrier Fiscal : Les Dates Clés

En Italie

16 juin : 1er acompte IMU (50% de l'IMU annuelle) 16 décembre : Solde IMU (50% restant)

Juillet : Déclaration revenus locatifs (Modello Redditi)

Toute l'année : Paiement TARI (selon communes, 1 à 4 versements)

En France

Avril - Mai : Déclaration des revenus (inclure revenus locatifs italiens)

Juin : Déclaration IFI (si patrimoine >1,3 M€)

Toute l'année : Déclaration formulaire 3916 (comptes bancaires étrangers)

Les Pièges à Éviter

Piège 1 : Oublier de Déclarer les Revenus Locatifs en France

Erreur : Vous louez en Italie, payez l'impôt italien, et pensez que c'est terminé.

Conséquence : Redressement fiscal français + pénalités (jusqu'à 80% des sommes non déclarées).

Solution : Déclarez TOUJOURS vos revenus locatifs italiens en France (case 2042C), même si vous bénéficiez d'un crédit d'impôt.

Piège 2 : Déclarer un Prix Inférieur au Prix Réel (Fraude)

Proposition du vendeur : "On déclare 100 000 € au notaire, mais vous me payez 130 000 € en vrai. Comme ça, vous payez moins de taxes."

Risques ÉNORMES :

• Fraude fiscale (prison + amende jusqu'à 500 000 €)
• Redressement fiscal + pénalités (jusqu'à 240% du montant caché)
• Impossibilité de déduire les vrais travaux plus tard
• Plus-value calculée sur prix déclaré (perte à la revente)

Mon conseil : Refusez SYSTÉMATIQUEMENT. Ce n'est pas "un arrangement italien", c'est une fraude grave.

Piège 3 : Ne Pas Conserver les Factures de Travaux

Erreur : Vous faites 40 000 € de travaux, mais vous ne conservez pas les factures.

Conséquence : À la revente (avant 5 ans), vous ne pourrez pas déduire les travaux de la plus-value. Impôt sur 40 000 € en plus.

Solution : Conservez toutes les factures nominatives (pas les devis, les factures finales). Scannez-les et stockez-les en double.

Piège 4 : Oublier de Déclarer le Compte Bancaire Italien

Erreur : Vous ouvrez un compte en Italie pour payer l'IMU, mais oubliez de le déclarer en France (formulaire 3916).

Pénalité : 1 500 € par compte non déclaré (automatique).

Solution : Cochez la case sur votre déclaration d'impôts française. C'est simple et rapide.

Piège 5 : Croire que l'IMU est Déductible en France

Erreur : Vous payez l'IMU en Italie et pensez pouvoir la déduire de vos impôts français.

Réalité : L'IMU n'est PAS déductible en France (c'est un impôt local, pas un impôt sur le revenu).

Mon expérience : Je paie 1 200 € d'IMU par an. Ce montant n'est déductible ni en France ni en Italie. C'est une charge pure.

Exemple Complet : Fiscalité d'un Français avec Maison Italienne

Profil :

• Résident fiscal français
• Maison en Ombrie : 150 000 € (résidence secondaire)
• Location Airbnb 3 mois/an : 8 000 € de revenus
• TMI française : 30%

Impôts en Italie

IMU :

• Rendita catastale : 900 €
• Base imposable : 900 × 160 = 144 000 €
• Taux IMU : 1,06%
• IMU annuelle : 144 000 × 1,06% = 1 526 €

TARI : 280 €

Revenus locatifs (Cedolare Secca 21%) :

• Revenus bruts : 8 000 €
• Impôt : 8 000 × 21% = 1 680 €

Total impôts Italie : 1 526 + 280 + 1 680 = 3 486 €

Impôts en France

IFI : Non (patrimoine <1,3 M€)

Revenus locatifs :

• Revenus déclarés : 8 000 €
• Impôt français calculé (30%) : 2 400 €
• Crédit d'impôt (impôt italien payé) : 1 680 €
• Impôt français à payer : 2 400 - 1 680 = 720 €

Total impôts France : 720 €

Total Général

Impôts Italie : 3 486 € Impôts France : 720 € TOTAL : 4 206 €/an

Taux effectif global : 4 206 / 8 000 = 53% (sur revenus locatifs)

Mon commentaire : Ça peut sembler élevé, mais c'est normal avec une TMI de 30% en France. Si votre TMI est plus basse (11%), vous ne payez rien en France (le crédit d'impôt annule tout).

FAQ : Fiscalité Immobilière Italie-France

Combien coûte l'IMU (taxe foncière) en Italie ?

L'IMU coûte 500 € à 2 000 €/an pour une résidence secondaire, selon la valeur cadastrale et la commune. Pour une résidence principale, vous êtes exonéré ou payez un taux réduit (200 € - 600 €/an). Le taux varie de 0,4% à 1,06% de la valeur cadastrale. Exemple : maison avec rendita catastale de 800 €, taux 1,06% → IMU de 1 357 €/an.

Faut-il déclarer un bien immobilier italien en France ?

Oui, si vous êtes résident fiscal français. Vous devez :

1. Déclarer le bien à l'IFI si votre patrimoine mondial >1,3 M€
2. Déclarer les revenus locatifs (case 2042C) si vous louez
3. Déclarer votre compte bancaire italien (formulaire 3916)
4. Déclarer la plus-value à la revente (case 3VZ)

Même si vous payez des impôts en Italie, ces déclarations en France sont obligatoires.

Y a-t-il une double imposition France-Italie sur les revenus locatifs ?

Non, grâce à la Convention fiscale franco-italienne. Vous payez l'impôt en Italie (21% ou 26%), puis vous déclarez en France avec un crédit d'impôt égal à l'impôt italien. Si votre TMI française est inférieure au taux italien, vous ne payez rien en France. Si elle est supérieure, vous payez la différence. Vous ne payez jamais deux fois le même impôt.

Peut-on déduire l'IMU italienne des impôts français ?

Non, l'IMU n'est pas déductible en France. C'est un impôt local (comme la taxe foncière française), pas un impôt sur le revenu. Vous le payez en Italie, point final. Idem pour la TARI (taxe ordures). Seuls les revenus locatifs bénéficient du crédit d'impôt en France.

Quelle est la fiscalité sur la plus-value immobilière en Italie ?

La plus-value est imposée à 26% en Italie si vous revendez avant 5 ans. Si vous revendez après 5 ans, vous êtes totalement exonéré (résidence principale ou secondaire). En France, vous déclarez la plus-value (case 3VZ), mais grâce à la convention fiscale, elle n'est pas imposée en France (uniquement en Italie). Déduisez tous les travaux justifiés pour réduire la plus-value.

Conclusion : Fiscalité Complexe, mais Gérable

La fiscalité immobilière franco-italienne, c'est complexe, je ne vais pas vous mentir. Entre l'IMU, les revenus locatifs, l'IFI, les conventions fiscales, et les déclarations des deux côtés... il y a de quoi s'arracher les cheveux. Mais avec de la rigueur et un bon expert-comptable, c'est parfaitement gérable.

Mes conseils essentiels :

1. Engagez un expert-comptable franco-italien (600 € - 1 200 €/an). C'est le meilleur investissement pour éviter les erreurs coûteuses.
2. Conservez TOUTES les factures (notaire, travaux, gestion). Vous en aurez besoin pour la plus-value.
3. Déclarez tout en France (revenus, compte bancaire, bien IFI). Les pénalités de non-déclaration sont dissuasives.
4. Profitez des optimisations : Prima Casa, Cedolare Secca, revente après 5 ans.
5. Anticipez : Si vous comptez vivre en Italie >6 mois/an, envisagez de devenir résident fiscal italien (Flat Tax retraités à 7%).

Avec ces précautions, vous profiterez pleinement de votre maison italienne sans mauvaise surprise fiscale.

La fiscalità è complessa, ma con un buon commercialista, tutto va bene !

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Disclaimer : Les informations fournies sont à titre informatif uniquement et ne constituent pas un conseil fiscal. La fiscalité évolue régulièrement. Consultez un expert-comptable franco-italien pour votre situation personnelle.